Гармония цен в симметрии

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец июня 2013 года. Представим, как в Омске распределилось количество предложений квартир по вариантам цен.  

По данным журнала «Недвижимость», на конец июня 2013 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 330 руб./кв.м (+0,9%) за месяц и составила 37 900  руб./кв.м (±260).

Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,7 % или 260 руб./кв.м. С начала года цена увеличилась на 2 240 руб./кв.м (+6,3 %) и стала на 17 % больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года подешевел на 0,3% до $1 157 и в европейской валюте до € 874, уменьшившись на 0,6%. Это объясняется совместным влиянием изменения рублевых цен и колебаниями курсов валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец июня 2013 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 47 080 руб./кв.м (±220). За месяц прирост цены составил 110 руб./кв.м (+0,2%). Эти изменения меньше вероятности ошибки, которая равна 0,5% или 220 руб./кв.м.

Цена «квадрата б/у» на 2 070 рублей (4,9%) выше значения, отмеченного в начале года и на 15 % больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года опустился на 1,6% до $1 438 и на 1,9 % до € 1 086.

Новые ценовые рубежи
С июля жилье в Омске будет измеряться в новых ценах – на вторичном рынке средняя цена перешла рубеж в 47 тысяч рублей за квадратный метр, а на первичном вплотную приблизилась к 38 тысячам рублей за квадратный метр. С начала года омская «первичка» подорожала на 6,3%, а «вторичка» – на 4,9%. (см. график 1).

В течение последних трех месяцев среднее изменение цен за неделю предложения на омские квартиры в новостройках составляет +0,2% и среднее за месяц +1,0%. На вторичном рынке цены в среднем поднимались на 0,1% неделя к неделе, и в среднем ежемесячно подрастали на 0,4%.
Инфляция увеличила стоимость квадратного метра

Омское жилье за год подорожало не на 17%, а на 13% на первичном рынке, и на вторичном не на 15%, а на 7%. Все что сверх этого роста – инфляционная составляющая, которую мы рассчитываем согласно методике расчета Реального индекса роста средних цен на рынке жилья, описанной в журнале «Недвижимость» №44  от 18.10.2012 г.  Так, по данным Омскстата, в регионе индекс потребительских цен за июнь составил 0,5% и 3,9% с начала года и 8% за год, а рост цен на стройматериалы достиг 0,9% за месяц и 2,8 % за шесть месяцев, 3,3% за год.

По-прежнему ситуация роста цен на квартиры опережает общую тенденцию изменения цен на потребительские товары и стройматериалы. С начала года без учета роста цен на все вокруг, а считая только изменения цен, на первичном рынке жилье подорожало на 3,4 %, и на вторичном – на 1%. Таким образом, для анализа инвестиционных проектов отметим, что без учета инфляции цена на новостройки составляет 36,9 тысяч рублей за квадратный метр, а «вторички» – 45,3 тысячи рублей. То есть на 1-2 тысячи рублей меньше реальных цен.

Ситуация на рынке жилья стабилизируется
Количество объявлений в журнале «Недвижимость» по продаже квартир в многоквартирных домах осталось на уровне почти в 12 тысяч оферт (график 2). Тогда как по сравнению с прошлогодним июнем выбор квартир стал на четверть скуднее. Первичный рынок уменьшился в количестве на 1% за месяц и на 19% по сравнению с началом года. Таким образом, сегодня на рынке представлено более 3 тысяч вариантов квартир для первичной продажи. А это на 46%(!) меньше, чем было год назад, но радует, что за последние два месяца на карте города появились около десяти новых строительных площадок. За полгода в Омске сдано 18 многоквартирных домов  общей площадью 126 тысяч квадратных метров. С одной стороны – это только четверть от плана ввода жилья, но с другой – это традиционные цифры для первого полугодия: как правило, половина домов  сдается к концу года. В базе «Вторички» изменения незначительные, и сегодня в журнале «Недвижимость» 8,7 тысяч рекламных строчек.

По данным Управления федеральной службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Омской области  количество зарегистрированных прав на жилую недвижимость с начала года неуклонно уменьшается. В июне по отношению к маю продолжилось снижение ипотечных сделок: количество записей в ЕГРП сократилось до 2 736 (-495). Почти восстановилось число зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве - 523 в июне против 633 в мае. Меньше (на 36) оформлено прав участников долевого строительства и прав застройщика (257). Количество компаний, работающих на жилищном рынке Омска, достигло 490 фирм (график 2). При этом средний оборот одной фирмы-посредника составляет около 24 эксклюзивных предложений.

Кривые стали более симметричны
Представим, как распределилось количество предложений квартир по вариантам цен (график 3). Сначала отметим общее: по сравнению с аналогичными графиками за четыре предыдущих года гистограмма стала более симметричной. Это говорит о стабилизации цен и стремлении не завышать ценовую планку для более комфортабельного жилья.

Рассмотрим кривую новостроек, где видно, что 10% из всего их числа имеет цену за квадрат менее 30 тысяч рублей, и 10% – более 50 тысяч рублей, но такие цены скорее исключение из правил. Часто такая стоимость квадратного метра влечет ряд условий: в случае с низкой ценой это может быть, во-первых, как отложенный на дальний срок момент ввода в эксплуатацию, ведь, как правило, минимальная цена назначается на начальных стадиях строительства. Во-вторых, могут быть дополнительные вложения в само строительство на более поздних стадиях. В-третьих, большие затраты на обустройство квартиры до пригодного к использованию состояния, ведь часто дома с доступной стоимостью квартир сдаются без отделки (т.е. непросто без обоев на стенах, а без электропроводки и труб, водо- и теплоснабжения, без межкомнатных стен и готового пола). В противоположном случае с максимальной ценой выставляются квартиры более элитных классов качества строительства, или уже сданные в эксплуатацию объекты, с отделкой «под ключ» от строителей или со сделанным ремонтом от первых владельцев квартиры, или вообще меблированные.

Еще 20-21% от всех предложений выставлены по цене от 30 до 35 тысяч рублей за квадратный метр и от 45 до 50 тысяч рублей за квадратный метр.
Основная же масса квартир 37% на первичном рынке предлагается со стартовым ценником от 35 до 40 тысяч рублей за квадратный метр.

Именно на этот интервал и приходится средняя цена новенького квадратного метра (37 900 тысяч рублей за квадратный метр). Сегодня среднюю цену «формируют» квартиры с низкой ценой. Каждая третья (31%), а это более  тысячи квартир, имеет именно от 25 до 35 тысяч рублей за квадратный метр. При этом впервые  за шесть лет наблюдений 10% всех оферт имеют минимальную цену. Такая ситуация характерна при плавном снижении цен (что было в 2009 году) или когда цены стабилизировались (в 2010 году).

В то же время разбег более дорогих квадратов приходится на границы от 40 до 45 тысяч рублей за квадратный метр (+30 тысяч рублей). В прошлом году разброс квартир выше средней цены составлял +23 тысяч рублей, два года назад +70 тысячи рублей, три года назад +40 тысяч рублей, а четыре +80 тысяч рублей. Сегодня треть квартир  на омском рынке новостроек предлагается со стоимостью более 40 тысяч рублей за квадратный метр.

Самые дешёвые квадратные метры продаются в новостройке по ул. Мельничной в доме 87 к.1 по цене 22-23 тысяч рублей. Самые дорогие «квадраты» по полсотни (51 320 – 52 230) тысяч рублей расходятся в новейшем из всех элитных домом по ул. Волочаевская, 11/1 (вернее в последней третьей очереди дома в угловой вставке). Таким образом, разрыв от минимума до максимума цен на первичном рынке составляет 30 тысяч рублей или дорогущий квадратный метр на 122-136% дороже доступнейшего.

На вторичном рынке похожая ситуация. На сегодня в Омске около 250 квартир выставлены с самыми низкими ценами «квадрата» до 30 тысяч рублей и столько же оферт попадает в интервал от 60 до 65 тысяч рублей за квадратный метр. 6 % всех объявлений – это квартиры с ценой от 30  до 35 тысяч рублей за квадратный метр. Чуть большее количество  квартиры – 7% предлагают по ценам от 55 до 60 тысяч рублей за квадратный метр. А 15% всех  квартир на  вторичном рынке жилья имеют цену предложения от 35 до 40 тысяч рублей за квадратный метр и 13% от 50 до 55 тысяч рублей.  

Среднегородская цена «вторички» составляет 47 080 рублей за квадратный метр. То есть входит в диапазон от 45 до 50 тысяч рублей за квадратный метр, на который приходится всего 26% оферт. Еще 25% всех объявлений попадает в интервал от 40 до 45 тысяч рублей за квадратный метр. Таким образом, 46-60% всех квартир предлагаются по ценам ниже средней, а 26-40% по ценам выше средней. 

Зато «хвост» у дорогих квартир длиннее. Так после окончания отражения симметрии с более доступными квартирами (около 250 квартир выставлены с самыми низкими ценами «квадрата» до 30 тысяч рублей и столько же оферт попадает в интервал от 60 до 65 тысяч рублей за квадратный метр) идут ещё 250 предложений с ценой от 65 до 85 тысяч рублей за квадратный метр, 30 оферт с ценником до 100 тысяч рублей. Есть даже 3 объекта с ценой предложения выше 120 тысяч рублей за квадратный метр. Расположены они в давно известных элитных домах города на ул. Иртышская Набережная, 11 к1, ул. Фрунзе, 72/1 и ул. Красина, 6.

Разбег цен от минимума в 21,19 тысяч рублей за квадратный метр до 157,98 тысяч рублей составляет порядка 137 тысяч рублей или в 7,5 раз «золотой квадрат» дороже «медного». (На первичном рынке разрыв минимальной и максимальной цены за квадратный метр – 30 тысяч рублей).

Статистика разбора гистограммы подсказывает нам, что средняя цена если и будет расти то не на много, а если снижаться, то незначительно. Сравнивая ценовые цифры за последние полгода, оказывается: ряд доступных квартир поредел и они подорожали, а дорогие апартаменты сбросили цены. Отвечая на вопрос «Кто сегодня главный на рынке: продавец или покупатель?» скажем, что в дешевом сегменте главенствует мнение продавца, а в дорогом – покупателя.
 

График 1. График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске (тыс.руб./кв.м), с июня 2012 г. по июнь 2013 г.


График 2. Динамика объема предложения (кол-во оферт) и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска с  июня 2012 г. по июнь 2013 г.


График 3. Гистограмма распределения средней цены предложения квартир г. Омска на рынке жилой недвижимости на июнь 2013 г.


Таблица 1. Таблица средней цены предложения  на первичном рынке жилья  Омска,
 в зависимости от местоположения дома и количества комнат за июнь 2013 г. (тыс. руб./кв.м)